Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) changent de fiscalité dès lors qu’elles sont exploitées à travers une assurance-vie. Rappelons que ce sont des véhicules de placement également destinés à préparer la retraite ou à capitaliser grâce aux revenus locatifs distribués. Pour comprendre cette fiscalité, intéressons-nous avant tout sur le mécanisme de la SCPI dans l’assurance-vie.
Les revenus locatifs immédiatement versés dans l’épargne
L’assureur est le détenteur des parts qu’il a achetées auprès de la société de gestion. Ces parts sont cependant proposées à l’épargnant qui souhaite dynamiser son assurance-vie. Une fois la SCPI souscrite, les revenus locatifs ou dividendes sont immédiatement versés dans l’assurance-vie de ce dernier et ce, jusqu’à ce que l’épargnant décide d’opter pour une sortie de placement, ce qui donne lieu au rachat des parts par la compagnie d’assurance elle-même. En d’autres termes, la SCPI souscrite auprès de l’assurance-vie ne peut être revendue sur le marché secondaire, puisqu’elle appartient à l’assureur.
Quelle fiscalité ?
Puisque les dividendes revêtent le statut de primes de versement et non de revenus locatifs ordinaires, leur fiscalité est donc celle de l’assurance-vie. Autrement dit, ceux-ci ne sont pas imposés comme étant des revenus fonciers. Par conséquent, ils viendront déduire l’assiette imposable de l’épargnant et ce, pour un contrat verrouillé sur une durée minimale de 8 ans. Il s’agit d’un avantage principal que propose l’assurance-vie afin d’encourager les souscripteurs à faire fructifier leur épargne sur le long terme.
Rappelons par ailleurs que ces versements génèrent de la plus-value, laquelle ne seront pas fiscalisée tant qu’elle demeure au sein de l’assurance-vie. Ce n’est qu’à partir du moment où un retrait est effectué que ces plus-values sont imposées. Ce retrait peut être total ou partiel : attention donc au montant retiré et veillez à ce que celui-ci ne soit pas compris dans une fourchette élevée correspondant à l’imposition à un taux marginal élevé (TMI).
Toujours est-il que les prélèvements sociaux sont prélevés tous les ans. Cette taxation s’opère toutefois sur les intérêts issus des fonds en euros tous les ans, mais en cas de retrait uniquement dans le cas des unités de comptes. Rappelons que les SCPI ainsi que les autres produits comme les OPCI, les SICAV, les FCP ainsi que les OPCVM font partie des actifs destinés aux supports en unité de compte.
Comment se passe le rachat du contrat d’assurance-vie et par rapport aux SCPI ?
Comme nous l’avons évoqué plus haut, le rachat peut être partiel ou total. En cas de rachat partiel, une partie du capital est encore disponible au sein de l’assurance-vie. La SCPI peut aussi continuer à alimenter cette dernière. Elle peut être reprise par l’assureur dans le cas où l’épargnant décide d’opter pour une sortie d’investissement.
Dans le cas où le contrat subit un rachat total, l’intégralité du capital est retirée et la SCPI également reprise par l’assureur. Le rachat total peut aussi se traduire par le versement de rentes viagères par exemple, si l’épargnant décide de conserver son assurance-vie jusqu’à son départ à la retraite.
La taxation du rachat est conditionnée par l’âge du contrat, c’est-à-dire selon que celui-ci ait moins de 4 ans, s’il est compris entre 4 ans et 8 ans ou s’il a plus de 8 ans. Soulignons encore que ce sont les gains qui sont imposés le moment venu.
Rappel sur la fiscalité de la SCPI classique
La fiscalité de la SCPI classique, c’est-à-dire en dehors de l’assurance-vie, est moins attrayante. Les dividendes sont comptabilisés au même titre que les revenus fonciers. L’investisseur est donc soumis au paiement de l’impôt sur le revenu y afférent ainsi que les prélèvements sociaux. Idem, pour les plus-values qui sont soumises au régime des plus-values immobilières.
